任意売却とは？
意売却とはローンの支払いが困難になった場合に、不動産業者が仲介し、抵当権（根）を設定している金融機関などと交渉し、不動産売買を行い、抵当権（根）を抹消することを意味します。
住宅ローンや借入金等の返済が困難になった場合、債権者は担保権（抵当権等）の実行により債権を回収することになりますが、競売による不動産の売却では現金化まで時間がかかるうえ、市場価格より安くなるケースもあります。そこで、不動産会社の仲介により債権者・債務者の調整を行い、市場で担保不動産を売却することです。
任意売却と競売の違い
◎任意売却の場合
任意売却は売主と買主、そして債権者様(金融機関等)の間に私たち栄宏商事が入り、債務者様の再スタートができるように円満に解決する方法する方法です。
同時に、税金(固定資産税・住民税)や、分譲マンションの管理費や積立金の滞納があれば、各官庁や管理組合との交渉も行います。
また、競売よりも任意売却にする方が債権者様にとっても回収額が大きくなるため、金融機関でも積極的に任意売却を進めています。任意売却は債務者様、債権者様の双方にとってメリットのある円満な解決方法です。
◎競売の場合
競売になると、所有者の意志、都合に関係なく売却されてしまいます。債務者様・債権者様の関係が悪化した末の結果であり、債権者様は債権の回収のため、抵当不動産を競売によって売却します。
債務者様がどの様な状況になろうと、不動産の売却による資金回収のみが目的になり、債務者様への配慮はありません。引渡しが遅れると回収も遅れるので、強制的（法律的）に追い出されてしまいます。
任意売却のメリット
1.競売よりも有利に売却できる。
強制的な処分により相場よりも安く落札される競売とは違い、任意売却は「物件の所有者」「担保権者」「買主」の話し合いによる売却となります。
そのため、任意売却なら相場に近い価格で売却でき、残債をより圧縮することが可能です。
そのため、任意売却なら相場に近い価格で売却でき、残債をより圧縮することが可能です。
2. 引越し費用が確保できる。
任意売却なら、債権者との交渉次第では引越等の費用等が控除してもらえることがあります。
競売の場合だと、引越し費用は一切出ず、さらに強制退去を命じられる場合もあります。
また、任意売却なら引越時期等、ある程度希望を考慮してもらえます。
競売の場合だと、引越し費用は一切出ず、さらに強制退去を命じられる場合もあります。
また、任意売却なら引越時期等、ある程度希望を考慮してもらえます。
3. 誰にも知れられることなく。
近隣の方や同僚の方の視線にさらされることなく（ご家族も同様）売却できます。
競売にかけられると、新聞や専門誌、ネットでその事実を公開されることになりますが、任意売却の場合、通常の売却と同じなので秘密は守られ周りに事情を知られる心配がありません。
競売にかけられると、新聞や専門誌、ネットでその事実を公開されることになりますが、任意売却の場合、通常の売却と同じなので秘密は守られ周りに事情を知られる心配がありません。
4. そのまま住み続けられる可能性あり。
任意売却であればその後の取引方法などによりそのまま住み続けられる可能性があります。
身内の方や投資家に買い取ってもらうことで、引越せずに賃料を支払いながらそのまま住み続けられるなどの場合があります。
また、場合により一定期間後に買い戻すことが可能なケースもあります。
身内の方や投資家に買い取ってもらうことで、引越せずに賃料を支払いながらそのまま住み続けられるなどの場合があります。
また、場合により一定期間後に買い戻すことが可能なケースもあります。
5. 残りの残債は分割もできる。
任意売却であれば残債に関する交渉が可能になります。債権者と返済について柔軟に話し合い、残債の返済方法を交渉することにより、少しずつ無理なく返済できます。日常生活に支障の無い、無理の無い返済計画を立て、新たな生活が可能です。
競売の場合だと、残った住宅ローンは引き続き一括請求される危険性もあります。返済できなければ、結局自己破産に陥ってしまうケースもあります。
競売の場合だと、残った住宅ローンは引き続き一括請求される危険性もあります。返済できなければ、結局自己破産に陥ってしまうケースもあります。
競売は精神的な負担が重くのしかかってきます。それに比べて任意売却の場合、今後の計画も立てやすいという点で、精神的に大きなメリットがあります。
人生の再スタートを前向きな気持ちで歩むことができます。
任意売却のＱ＆Ａ
１. 任意売却すると住宅ローンは支払わなくていいの？
いいえ、支払わなければなりません。
但し、競売で落札される場合より、任意売却なら高額で売却できる可能性が高く、結果として住宅ローンの残債が減少します。
無担保債権として残債は、住宅ローン会社や金融機関から保証会社（サービサー。以下、保証会社）という会社に譲渡されます。その後、債務者は保証会社と交渉することになります。
現時点の家計の収入支出のバランスで月々の返済を決め、無理のない返済に応じてくれる場合が多いです。但し、自己破産し免責が決定すると、返済しなくてよくなります。
但し、競売で落札される場合より、任意売却なら高額で売却できる可能性が高く、結果として住宅ローンの残債が減少します。
無担保債権として残債は、住宅ローン会社や金融機関から保証会社（サービサー。以下、保証会社）という会社に譲渡されます。その後、債務者は保証会社と交渉することになります。
現時点の家計の収入支出のバランスで月々の返済を決め、無理のない返済に応じてくれる場合が多いです。但し、自己破産し免責が決定すると、返済しなくてよくなります。
金額さえ折り合いが付けば親族への任意売却を承諾してくれる債権者もいます。
次にポイントになるのが、親族の購入方法がローンの場合、融資してくれる金融機関を探すことも大きな作業になります。ローンの承諾の賛否については、一切認めない金融機関もあります。
次にポイントになるのが、親族の購入方法がローンの場合、融資してくれる金融機関を探すことも大きな作業になります。ローンの承諾の賛否については、一切認めない金融機関もあります。
任意売却したからといって自己破産しなければならないということではありません。多くの場合、任意売却後の残債に関しては、債権者との交渉の上、分割払いに応じてくれます。
ただし、厳しい債権者ですと、まとまった金額を請求してきて交渉がうまくまとまらないケースもあります。
その他、消費者金融、カードローン、キャッシング等、複数の債務がある場合、自己破産という選択をした方が有利なケースもあります。
ただし、厳しい債権者ですと、まとまった金額を請求してきて交渉がうまくまとまらないケースもあります。
その他、消費者金融、カードローン、キャッシング等、複数の債務がある場合、自己破産という選択をした方が有利なケースもあります。
任意売却で処分をすると確かにブラックリストに記載されます。それは競売でも同じです。（他の借入、カードローンの延滞などを含む）
任意売却をするからブラックリストに載る訳ではなく、住宅ローンを滞納した結果ブラックリストに載るのです。
任意売却をするからブラックリストに載る訳ではなく、住宅ローンを滞納した結果ブラックリストに載るのです。
賃貸中の物件でも基本的には任意売却はできます。
ただし、賃貸人との交渉と、抵当権者の承認がもちろん必要になります。賃貸人様との交渉がとても重要な部分となります。
ただし、賃貸人との交渉と、抵当権者の承認がもちろん必要になります。賃貸人様との交渉がとても重要な部分となります。
以下の3つの方法があります。
1.残債務の一括完済
当然残債を一括完済できれば自宅に住み続けることができますが、ほとんどの場合これは不可能と思います。
2.条件変更
住宅ローン以外に借入れがなければ銀行等に支払い条件変更（リスケジュール）の相談ができます。
3.個人再生などの各法的手続きがありますが、早急にご相談ください。
1.残債務の一括完済
当然残債を一括完済できれば自宅に住み続けることができますが、ほとんどの場合これは不可能と思います。
2.条件変更
住宅ローン以外に借入れがなければ銀行等に支払い条件変更（リスケジュール）の相談ができます。
3.個人再生などの各法的手続きがありますが、早急にご相談ください。
任意売却が成立した時の、成功報酬（仲介手数料）は物件の売買代金から支払われますので、売主様の直接の支払いはありません。
（ただし、売却に必要な本人しか取得できない書類〈住民票・印鑑証明書・評価証明書など〉を準備するため、数千円程度は実費負担が発生します）
様々な理由で任意売却が達成できない場合にも、売主様が支払う費用はありません。
（ただし、売却に必要な本人しか取得できない書類〈住民票・印鑑証明書・評価証明書など〉を準備するため、数千円程度は実費負担が発生します）
様々な理由で任意売却が達成できない場合にも、売主様が支払う費用はありません。
状況にお応じて当社でも月々の分割納付の交渉をいたしますが、基本的には役所に行って事情を話し数千円でも良いので分割で支払う事をお勧めします。
